Les travaux en copropriété sont souvent source de questionnements et de préoccupations pour les copropriétaires. Comment organiser ces travaux ? Quels sont leurs droits et obligations ? Comment les financer ? Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon complet pour vous aider à mieux comprendre et gérer les travaux en copropriété.
Les différents types de travaux en copropriété
En matière de travaux en copropriété, on distingue généralement trois catégories :
- Travaux d’entretien : ils concernent la maintenance régulière des équipements et des parties communes (nettoyage, ravalement de façade, etc.). Ils sont généralement votés lors des assemblées générales de copropriété.
- Travaux de réparation : ils visent à remettre en état une partie commune défectueuse ou endommagée (remplacement d’une chaudière, réfection d’un ascenseur, etc.). Ces travaux doivent également être approuvés par l’assemblée générale.
- Travaux d’amélioration : ils ont pour objectif d’améliorer le confort ou la sécurité des occupants (installation d’un système de vidéosurveillance, création d’un local à vélos, etc.). Ils nécessitent l’accord des copropriétaires à la majorité qualifiée.
La prise de décision pour les travaux en copropriété
La réalisation de travaux en copropriété est soumise à l’accord des copropriétaires lors d’une assemblée générale. Les règles de majorité varient selon la nature des travaux :
- Travaux d’entretien et de réparation : ils sont votés à la majorité simple, c’est-à-dire 50 % + 1 voix des copropriétaires présents ou représentés.
- Travaux d’amélioration : ils nécessitent l’accord des copropriétaires à la majorité absolue, soit plus de 50 % des voix de tous les copropriétaires (présents ou non).
Il est important de noter que si un copropriétaire souhaite réaliser des travaux qui ne concernent que son lot (par exemple, refaire sa cuisine), il n’a pas besoin de demander l’autorisation de l’assemblée générale, sauf si ces travaux ont un impact sur les parties communes ou l’aspect extérieur du bâtiment.
Le financement des travaux en copropriété
Les travaux en copropriété sont financés par les copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes (parts) dans la copropriété. Pour cela, plusieurs solutions peuvent être envisagées :
- Fonds de travaux : il s’agit d’un fonds alimenté par les cotisations annuelles des copropriétaires, destiné à anticiper et financer les travaux courants. Ce fonds est obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 lots et ayant un budget prévisionnel supérieur à 15 000 euros.
- Appel de fonds spécifique : lorsque des travaux sont votés en assemblée générale, il est possible de demander aux copropriétaires une contribution exceptionnelle pour financer ces travaux.
- Emprunt collectif : la copropriété peut contracter un emprunt auprès d’une banque pour financer des travaux importants. Les copropriétaires rembourseront ensuite leur quote-part de l’emprunt via leurs charges de copropriété.
- Aides et subventions : certaines institutions publiques ou privées proposent des aides financières pour encourager la réalisation de travaux d’amélioration ou d’économie d’énergie (crédit d’impôt transition énergétique, éco-prêt à taux zéro, etc.).
Les garanties et assurances liées aux travaux en copropriété
Pour sécuriser les travaux en copropriété, il est important de vérifier que les entreprises intervenant sur le chantier disposent des garanties et assurances nécessaires :
- Garantie décennale : cette assurance couvre les dommages pouvant affecter la solidité du bâtiment ou le rendre impropre à sa destination pendant 10 ans après la réception des travaux. Elle est obligatoire pour les entreprises réalisant des travaux de construction ou de rénovation.
- Responsabilité civile professionnelle : elle couvre les dommages causés aux tiers par l’entreprise pendant la réalisation des travaux.
- Assurance dommages-ouvrage : cette assurance, souscrite par le maître d’ouvrage (la copropriété), permet de financer rapidement les réparations en cas de sinistre couvert par la garantie décennale, sans attendre une décision de justice.
Dans le cadre de travaux en copropriété, il est essentiel de bien s’informer sur les droits et obligations des copropriétaires, ainsi que sur les solutions de financement et les garanties nécessaires. Un bon accompagnement par un syndic professionnel et compétent est également un gage de réussite pour mener à bien ces projets.
