Vous souhaitez vendre votre bien immobilier et en acheter un nouveau ? Le prêt relais est une solution qui peut vous permettre de financer ce nouvel achat avant d’avoir vendu l’ancien. Mais quel impact ce type de prêt a-t-il sur votre capacité d’emprunt ?
Comprendre le fonctionnement du prêt relais
Le prêt relais est un crédit immobilier à court terme, généralement accordé pour une durée de 12 à 24 mois. Il est destiné aux personnes qui souhaitent acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu leur résidence actuelle, afin de faciliter la transition entre les deux logements.
Ce type de financement est accordé par les banques, qui prennent en compte la valeur estimée du bien à vendre pour déterminer le montant du prêt. En général, le prêt relais représente entre 50% et 80% de cette valeur, afin de couvrir une partie ou la totalité du prix d’achat du nouveau logement. Les intérêts sont calculés sur la base du capital emprunté et sont remboursés mensuellement ou capitalisés jusqu’à la vente du bien initial.
L’impact du prêt relais sur la capacité d’emprunt
Pour déterminer votre capacité d’emprunt, les banques prennent en compte vos revenus, vos charges et votre taux d’endettement. Le prêt relais peut avoir un impact sur ces éléments, en fonction de la manière dont il est structuré.
En effet, si le prêt relais implique des remboursements mensuels des intérêts, ceux-ci viennent s’ajouter à vos charges et réduisent d’autant votre capacité d’emprunt pour le nouvel achat immobilier. Dans ce cas, il peut être judicieux de négocier avec la banque un report de ces remboursements jusqu’à la vente de l’ancien bien, afin de ne pas pénaliser votre capacité d’emprunt immédiate.
Par ailleurs, le montant du prêt relais lui-même est pris en compte dans le calcul de votre taux d’endettement. Si celui-ci dépasse les 33% généralement admis par les banques, vous risquez de voir votre demande de financement refusée ou de vous voir imposer des conditions plus strictes (taux d’intérêt plus élevé, garanties supplémentaires…).
Les solutions pour optimiser sa capacité d’emprunt avec un prêt relais
Si vous craignez que le prêt relais ne limite votre capacité d’emprunt pour le nouvel achat immobilier, plusieurs solutions peuvent être envisagées :
- Négocier un report des remboursements : comme évoqué précédemment, cela permet de ne pas alourdir vos charges mensuelles et donc de préserver votre capacité d’emprunt.
- Opter pour un prêt relais avec franchise totale : dans ce cas, les intérêts sont capitalisés et remboursés en une seule fois à la vente de l’ancien bien, ce qui évite d’augmenter vos charges mensuelles.
- Ajuster le montant du prêt relais : si vous disposez d’un apport personnel suffisant, réduire le montant du prêt relais peut permettre de diminuer votre taux d’endettement et ainsi faciliter l’obtention du financement pour le nouvel achat immobilier.
- Vendre rapidement son bien : plus la vente de l’ancien logement est rapide, moins le prêt relais pèse sur votre capacité d’emprunt. Il est donc primordial de mettre toutes les chances de votre côté pour vendre rapidement (prix attractif, travaux de rénovation…).
En conclusion, le prêt relais peut avoir un impact sur votre capacité d’emprunt pour un nouvel achat immobilier, en fonction de sa structure et des conditions de remboursement. Toutefois, en étudiant attentivement les différentes options et en négociant avec la banque, il est possible de minimiser cet impact et de réaliser sereinement votre projet immobilier.